400 8877 001房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析 多個(gè)二線城市優(yōu)化樓市調(diào)控政策
時(shí)間：2023-09-18 10:38:00 閱讀：1690 整理：廣州市場(chǎng)調(diào)查公司
房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要作用。自改革開放以來，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展，國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)提升并于 2007 年11 月達(dá)到歷史頂點(diǎn) 106.59 點(diǎn)。
此后，受 2008年次貸危機(jī)和緊縮貨幣政策影響，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)十年來的首次下跌;2009 年隨著國(guó)家出臺(tái)的信貸寬松政策，商品房銷售情況有所好轉(zhuǎn);2010 年，為抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次步入調(diào)整階段
房地產(chǎn)銷售服務(wù)企業(yè)研究成果顯示，品牌價(jià)值波動(dòng)下行，銷售業(yè)務(wù)盈利能力下降;升級(jí)服務(wù)模式聚焦主業(yè)提升客戶體驗(yàn)，助力企業(yè)品牌形象再塑。
如果你想了解房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……中指研究院認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)邁入精細(xì)化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)階段，品牌競(jìng)爭(zhēng)力推動(dòng)優(yōu)質(zhì)資源加速向品牌企業(yè)聚集，促進(jìn)地產(chǎn)價(jià)值鏈條不斷完善。品牌企業(yè)應(yīng)乘勢(shì)積極推進(jìn)產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)等方面的創(chuàng)新以及品牌傳播的優(yōu)化調(diào)整，堅(jiān)持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，積極履行交付義務(wù)，重塑更具可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的品牌生態(tài)系統(tǒng)，加速企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中“逆勢(shì)爭(zhēng)先”。
據(jù)央視新聞，近十幾天來，伴隨著廣州、深圳、上海、北京四個(gè)一線城市宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，已有超過30個(gè)城市跟進(jìn)落實(shí)房地產(chǎn)優(yōu)化舉措。東莞、佛山、嘉興、南京、蘭州等城市取消限購(gòu)，沈陽、大連、重慶等十多個(gè)城市明確執(zhí)行差異化住房信貸政策。而隨著各地陸續(xù)宣布落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，從政策效果來看，根據(jù)中指研究院的調(diào)查數(shù)據(jù)，政策執(zhí)行后，全國(guó)置業(yè)意愿提升了15個(gè)百分點(diǎn)，北上廣深均提升明顯，其中北京、上海均提升來20個(gè)百分點(diǎn)左右。不過，從全國(guó)來看，新房市場(chǎng)整體成交規(guī)模提升目前并不明顯，政策顯效還需要時(shí)間。
2019 年 2 月份以來，國(guó)房景氣指數(shù)進(jìn)入穩(wěn)定階段并有所回升，12 月景氣指數(shù)為 101.27 點(diǎn)。進(jìn)入 2020 年，受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)銷售受到較嚴(yán)重沖擊，施工進(jìn)度及竣工計(jì)劃也受到影響，2 月份較 1 月份下降2.88 點(diǎn)，景氣指數(shù)跌至 97.45 點(diǎn)，1-2 月份為疫情影響最為嚴(yán)重時(shí)期，3 月份開始，隨著疫情得到控制、社會(huì)各界開始有序復(fù)工，景氣指數(shù)回升 0.78個(gè)點(diǎn)，至 98.96 點(diǎn)。7 月份開始，隨著新冠疫苗研發(fā)取得突破性進(jìn)展以及溫度的升高，疫情得到進(jìn)一步控制，景氣指數(shù)回升至 100.13 點(diǎn)。
2020 年 7 月至 2021 年 6 月，疫情在全國(guó)范圍得到有效控制，疫苗接種工作于 2020 年冬季開始陸續(xù)展開，在此期間，2020 年兩會(huì)提出“房住不炒”，全國(guó)各地區(qū)因城施策，景氣指數(shù)在 2021年 2 月上升至 101.42點(diǎn)后略有下降，2021 年 6 月，景氣指數(shù)下降 101.05 點(diǎn)。自 2021 年下半年開始，國(guó)內(nèi)多地相繼階段性出現(xiàn)陽性病例，在 2022 年全年疫情因素?cái)_動(dòng)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受到較大沖擊，景氣指數(shù)連續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
在房地產(chǎn)投資方面，受益于寬松的行業(yè)政策，2016年房地產(chǎn)行業(yè)全面回暖，良好的銷售情況提振了房企信心，當(dāng)年房地產(chǎn)投資增速有所提升，全年累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資102,581億元，同比增長(zhǎng)6.88%，增速較上年上漲5.89個(gè)百分點(diǎn)。
報(bào)道稱，多地多家銀行反饋今年以來監(jiān)管部門沒再要求報(bào)送房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比數(shù)據(jù)，這意味著多地房地產(chǎn)貸款集中度管理制度執(zhí)行有所松動(dòng)。
2023年8月31日，央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》后，多家銀行陸續(xù)發(fā)布公告稱，響應(yīng)通知要求，正積極依法有序開展存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整工作。
4個(gè)一線城市相繼于8月底至9月初宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即家庭成員在名下無成套住房的，不論是否已使用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。從新政執(zhí)行這十余天看，其活躍市場(chǎng)的作用可謂立竿見影。“認(rèn)房不認(rèn)貸”尤其對(duì)于有置換、改善需求的家庭能夠發(fā)揮切實(shí)作用，也激活了部分觀望人群的置業(yè)計(jì)劃。北京等城市市場(chǎng)觀望情緒有所緩解，看房熱度明顯提升，并且正在轉(zhuǎn)換成實(shí)際成交量。新政出臺(tái)后幾日，北京、上海等城市的新房、二手房成交量均有明顯增加。
9月15日，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作聯(lián)席會(huì)議辦公室發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》明確，調(diào)整限購(gòu)政策，在合肥市市區(qū)購(gòu)買住房(含二手住房)的普通購(gòu)房人，不再審核購(gòu)房資格。調(diào)整限售政策，銷售登記起始時(shí)間在通知發(fā)布后(含當(dāng)日)的房源，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后可上市交易。人才公寓等特殊情形商品住房需上市交易的，仍按相關(guān)政策和合同約定執(zhí)行。
“合肥屬于人口凈流入城市，每年大量高校畢業(yè)生選擇留在合肥。很多地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)會(huì)充分考慮年輕人的消費(fèi)趨勢(shì)和審美。放松限購(gòu)限售，有利于進(jìn)一步吸引人才、留住人才。”合肥當(dāng)?shù)匾患业禺a(chǎn)開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者。
此前，濟(jì)南、福州、鄭州、蘭州、大連、南京等城市已取消限售或限購(gòu)政策。部分城市在放松限購(gòu)限售政策的同時(shí)，進(jìn)一步降低購(gòu)房首付比例。
9月12日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持合理住房需求的通知》，取消鄭州二環(huán)內(nèi)住房限購(gòu)政策等購(gòu)房消費(fèi)限制性規(guī)定，取消住房銷售限制年限規(guī)定，支持居民剛性和改善性購(gòu)房需求。同時(shí)，降低商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例要求。對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房(含存量住房)的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%。
其次， 對(duì)于一些改善性群體，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策之后，購(gòu)房計(jì)劃也可以進(jìn)行微調(diào)，改善程度有所提升。如果一個(gè)家庭過去在老家有購(gòu)房貸款記錄，按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，在上海購(gòu)房時(shí)視為購(gòu)買第二套住房，首付比例可能要高達(dá)70%，因此其所能承受的購(gòu)房總價(jià)會(huì)比較低。實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，按照購(gòu)買首套房認(rèn)定，首付比例大幅降低，能承受的購(gòu)房總價(jià)可以更高，能夠選擇比之前面積更大或者位置更優(yōu)越的房子。
9月1日，中指研究院公布的《2023年1~8月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，TOP100(前100名)企業(yè)拿地總額7888億元，同比下降10.5%，降幅較上月收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)。排在前兩位的保利發(fā)展和華潤(rùn)置地拿地額均超500億元，綠城中國(guó)和建發(fā)房產(chǎn)分別以497億元和424億元列第二、第三位。值得注意的是，拿地TOP10(前十名)房企中，沒有出現(xiàn)民營(yíng)房企的身影。
值得注意的是，長(zhǎng)三角地區(qū)的央企國(guó)企表現(xiàn)突出，拿地金額1938億元，占全國(guó)的24.6%。而保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)則以超過千億元的新增貨值位居全國(guó)前三。
從土地儲(chǔ)備情況來看，前8月僅有少數(shù)穩(wěn)健型房企的存貨規(guī)模仍在增加，如華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)集團(tuán)、濱江集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)等企業(yè)的存貨規(guī)模同比增長(zhǎng)均超10%。
研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱當(dāng)日(9月1日)下午在“中指市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)”上指出，短期土拍熱度預(yù)計(jì)繼續(xù)降低，城市、板塊分化持續(xù)?！敖诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)多個(gè)利好政策出臺(tái)，有助于‘金九銀十’的銷售端市場(chǎng)企穩(wěn)改善，但反映到購(gòu)地端仍需時(shí)間。部分城市城投再次進(jìn)場(chǎng)托底(1~8月對(duì)比1~7月，城投拿地金額占比增長(zhǎng)3%)，且該現(xiàn)象在下半年或?qū)⒊掷m(xù)顯現(xiàn)?！?
房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析
分析師認(rèn)為，樓市政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，同時(shí)積極開展房地產(chǎn)專項(xiàng)整治，將有效推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。
針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的現(xiàn)象，政府推出的一系列調(diào)控政策，將對(duì)市場(chǎng)購(gòu)房心理產(chǎn)生一定的影響，短期內(nèi)市場(chǎng)不確定性和交易量的波動(dòng)性可能上升。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位不會(huì)改變;中國(guó) GDP 持續(xù)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)及人口結(jié)構(gòu)決定了住房的剛性需求;以擴(kuò)大房屋供給、支持首次和改善型購(gòu)買、增加保障性住房，以及規(guī)范市場(chǎng)等政府政策的出臺(tái)，將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展等因素的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍具有良好的發(fā)展前景。
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